Obtenir un crédit Immobilier : Comment bien préparer son dossier ?

Vous le savez probablement déjà, une banque va accorder beaucoup d’importance à la régularité de vos revenus. C’est pourquoi, il est vrai que les personnes ayant un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) sont plutôt privilégiées. Toutefois, les personnes dans une autre situation ne sont pas pour autant exclues du crédit immobilier. Voici mes conseils, sur ce point, selon votre situation.

CDI, ou en période d'essai

Si vous êtes en CDI, mais en période d’essai : Nous vous recommandons d’attendre la fin de votre période d’essai avant de déposer votre dossier.

Toutefois, si votre période d’essai se passe bien, et que votre employeur vous a clairement fait comprendre que vous serez embauché à son terme, demandez lui alors si ce dernier peut attester que vous serez embauché à l’issue de la période d’essai. Votre employeur a le droit de refuser, mais cette lettre appuiera votre demande, surtout si vous êtes sur la fin de votre période d’essai au moment du dépôt de votre dossier. 

CDD, ou intérimaire

Si vous êtes en CDD ou intérimaire : Il sera très compliqué d’emprunter si vous êtes en CDD (contrat à durée indéterminée) car la banque n’a pas de visibilité sur la pérennité de vos revenus. Cela sera toutefois plus facile si vous exercez un métier très recherché, et que vous pouvez justifier que vous avez toujours travaillé sans période de chômage sur les trois dernières années. Aussi, emprunter en CDD impose que vous disposiez d’une épargne de précaution et d’un apport personnel. Cela rassurera votre banque qui saura alors que vous avez de quoi vous retourner en cas de problème car vous avez une base d’épargne solide. Toutefois, si vous êtes deux emprunteurs, et que l’un des deux dispose d’un CDI aux revenus suffisants, vous pourriez emprunter avec cette personne. 

Travailleurs indépendants

Si vous êtes freelance, gérant de société, profession libérale … Vous êtes un travailleur indépendant. Il est possible de souscrire un emprunt immobilier lorsque l’on est travailleur indépendant, sous réserve de pouvoir produire 2 à 3 liasses fiscales ou bilans qui justifient d’un chiffre d'affaires et surtout d’une rémunération nette suffisante. Les banques ont tendance à réaliser une moyenne de vos revenus mensuels sur les 3 dernières années. Elles sont parfois un peu plus souples avec les professions réglementées, telles que les médecins et les professions paramédicales, dont l’activité ne manque pas. Il est souvent possible d’emprunter avec deux liasses fiscales / bilans lorsque l’on est profession libérale médicale.

L’apport personnel constitue le deuxième nerf de la guerre du crédit immobilier. Ces dernières années, les banques ont durci leurs conditions de financement et demandent de plus en plus d’apport personnel. Le minimum requis est souvent égal à 10% du montant du bien acheté. Ce montant correspond aux frais de notaire et de garantie du crédit (Hypothèque, Caution Crédit Logement, …).

Il est toutefois encore possible de financer un bien à 110% dans certaines banques, c'est-à-dire sans apport personnel. Cela est souvent réservé aux primo-accédants (personnes qui achètent pour la première fois), et qui ont des réguliers et durables via un CDI.
Parmi les crédits immobiliers des banques en ligne, Boursobank (ex Boursorama Banque) propose un crédit immobilier sans apport personnel des frais de notaire. Seuls les frais de garantie de la caution Crédit Logement (partiellement restituable) seront à payer sur vos deniers personnels (environ 1% de l’emprunt).

Ne mettez pas tout votre argent dans l’acquisition de votre bien. Cela peut paraître logique, mais j’ai très souvent vu des clients, qui, pour maximiser les chances que leur dossier soit accepté, voulaient mettre la quasi-totalité de leur épargne dans l’apport personnel.

Les banques vont vérifier d’assez près votre épargne résiduelle, c'est à dire votre épargne restante une fois l’acquisition effectuée. Le minimum recommandé est d'au moins trois fois vos revenus mensuels. Selon moi, 10 000€ est un minimum pour palier à des imprévus, notamment liés à un bien immobilier (chaudière qui tombe en panne, travaux de copropriété)... Il faudra aussi être en capacité d'épargne un minimum une fois l'achat effectué.

Le but pour les banques étant de s'assurer que vous ne soyez pas pris à la gorge en cas de coup dur, et ainsi d’éviter le recours à un crédit supplémentaire. Ainsi, je ne peux que vous conseiller de consolider votre épargne avant d’acheter à crédit.

Un point très (très) important, est la question du saut de charges.

Voici un exemple concret :

Vous avez vu la maison ou l’appartement de vos rêves, et vous envisagez une mensualité de 1300€ par mois pour le rembourser. La mensualité est dans votre capacité d'emprunt théorique (33 à 35% de vos revenus). Hors, votre loyer actuel est de 900€. Pensez-vous être en capacité d’absorber une augmentation de 400€ de vos dépenses ?

Pour le prouver, il faut que votre compte courant soit toujours excédentaire chaque fin de mois. Le mieux est d’épargner chaque mois sur un livret ou tout autre support la différence entre vos charges actuelles et la mensualité envisagée selon votre capacité d’emprunt.

En clair, ce n’est pas car vous avez une capacité d’emprunt estimée, à, par exemple 1300€, que vous êtes vraiment en capacité de les rembourser, si vous dépensez déjà la différence.

Même si certains emprunteurs sont en capacité de réduire leurs dépenses, ce n’est pas le cas de tous et les banquiers le savent très bien. Ainsi, épargnez la différence entre vos charges fixes actuelles (le loyer) et la future mensualité, pendant plusieurs mois (3 à 6 minimum). Cela prouvera aux établissements de crédit que vous avez réfléchi à votre projet et que vous pourrez absorber cette augmentation de charges.

Le relevé de compte est presque l'élément clé de l’acceptation de votre dossier de crédit, et je pèse mes mots.  Toutes les banques vous demanderont à minima vos trois derniers relevés de compte bancaire, de tous vos comptes.

Pourquoi cela ? Le relevé de compte est le reflet de votre train de vie, mais aussi pour s’assurer que :

• Que vous êtes en capacité de payer la mensualité envisagée (voir le saut de charge, évoqué plus haut)
• Que vos revenus déclarés sont bien versés
• Que vous n’avez pas de dettes à rembourser (prêt à la consommation, impôts, etc…)
• Que vous n’avez pas d’incidents de fonctionnement, ou de dépenses à risque.

Gare aux commissions d’intervention et frais de rejet

Je vous recommande très fortement de ne pas présenter des relevés de comptes présentant des commissions d’intervention, ou des frais de rejet de prélèvements. Cela va donner l’image aux établissements bancaires que vous êtes un mauvais gestionnaire (et même si vous avez de l’épargne par ailleurs).

En effet, les commissions d’intervention sont prélevées par la banque lorsqu'une ou plusieurs opérations se présentent sur votre compte mais que le solde du compte bancaire n’est pas suffisant. La banque, si elle accepte de les honorer, facture alors une commission d’intervention, plafonnée à 8€.

Pire encore, les frais de rejet de prélèvement indiquent que la banque a pris la décision de rejeter un prélèvement pour défaut de provision.

C’est pourquoi, même si on peut excuser une commission d’intervention liée à une négligence passagère, je ne peux que vous recommander d’assainir votre situation et la gestion de vos finances avant d’entamer une demande de crédit immobilier.

Mettez à plat vos relevés de compte et faites en sorte d’avoir une conduite irréprochable sur au moins 3 mois.

Evitez les jeux d’argent

Vous êtes libre de faire ce que bon vous semble de votre argent, je suis d’accord. Toutefois, je sais d’expérience que des dépenses régulières pour des jeux d’argent (Française des jeux, PMU, etc…) déclenchent une alerte lors de l’analyse d’un dossier.

Alors, même si vous êtes un joueur sain et occasionnel, je ne peux que vous recommander de ne pas jouer à des jeux d’argent en ligne lorsque vous demandez un crédit immobilier, au risque de passer pour une personne avec une potentielle addiction.

Enfin, nous vous recommandons de solder toutes les petites dettes de crédit à la consommation et crédits renouvelables que vous pourriez avoir. Ces dettes ont des mensualités qui réduisent votre capacité d’emprunt. Qui plus est, ces dernières coûtent souvent très cher et sont plutôt mal vues par les banques.

Un banquier comprendra sans problème la présence d’un leasing ou d’un crédit automobile, mais la présence de plusieurs dettes de crédit à la consommation peut donner l’image d’un emprunteur dépensier (même si ce n’est pas le cas).

Demander un crédit immobilier équivaut à se mettre financièrement à nu face aux établissements de crédit. Autant alors se montrer sur son plus beau jour :

• Assurez-vous de pouvoir justifier de la régularité de vos revenus. 
• Montrez des relevés de comptes sains, sans incidents
• Prouvez que vous pourrez rembourser la future mensualité, en mettant de côté régulièrement la différence. 
• Libérez vous des charges encombrantes et facilement remboursables. 
• Pensez à garder de l’épargne disponible une fois l’achat réalisé.

Sachez qu'une banque n'a pas à justifier le motif d'un refus de crédit immobilier. C'est pourquoi, même si votre dossier peut être parfait sur le papier, le moindre petit détail peut avoir son importance, et qu'il est important de bien s'assurer que tout élément négatif puisse être évité afin de ne pas passer à côté du bien immobilier de vos rêves !

Bon courage dans la préparation de vos dossiers de crédit immobilier !