Vous avez un revenu mensuel net de 5200 euros et vous souhaitez réaliser un emprunt pour l'achat d'un bien immobilier ? Ce guide est là pour vous aider à déterminer combien vous pouvez emprunter. Nous allons voir ensemble comment obtenir un crédit dans les meilleures conditions et vous donnerons toutes les clés pour préparer votre dossier de financement dans les meilleures conditions.
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque, en fonction de ses revenus et de ses charges mensuelles. Elle sert de baromètre pour orienter vos recherches de bien immobilier et éviter toute déconvenue budgétaire. Concrètement, c’est le seuil au-delà duquel votre budget mensuel dédié au remboursement ne doit pas aller, afin de préserver votre niveau de vie et de limiter les risques de surendettement.
Combien emprunter avec 5200 € par mois ?
Pour estimer votre capacité d’emprunt maximale, commencez par déterminer le montant de mensualité le plus élevé que vous pouvez assumer en fonction de vos revenus et de vos charges fixes.
Ce rapport, que l’on nomme taux d’endettement, constitue un critère essentiel pour les banques lorsqu’elles évaluent votre aptitude à rembourser un prêt.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %. Cela signifie que vous ne devez pas consacrer plus de 35 % de votre budget mensuel au remboursement de vos emprunts, en prenant en compte à la fois vos revenus et vos dépenses récurrentes.
Formule de calcul de la mensualité maximale
Mensualité maximale = (revenus – charges fixes) × taux d’endettement
Exemple pour un salaire de 5200 €
Si vous n’avez pas d’autres crédits en cours ni de pension alimentaire :
Mensualité maximale = 5200 € × 0,35 = 1820 €
Vous disposez ainsi d’une estimation claire de la mensualité maximale que vous pouvez rembourser.
Calcul de la capacité d’emprunt
Une fois la mensualité maximale déterminée, votre capacité d’emprunt. On pourrait simplement la calculer de la façon suivante :
Capacité d’emprunt = mensualité maximale x durée du prêt (en mois)
Néanmoins, ce calcul ne tient pas compte des intérêts payés à la banque tout au long de votre emprunt, et ces derniers peuvent avoir un impact conséquent sur votre emprunt.
Voici par exemple l'impact de ces intérêts sur la capacité d'emprunt :
Plus le taux est bas, plus votre capacité d’emprunt à mensualité constante augmente, par exemple :
- Pour une mensualité de 1820 €, sur 25 ans, à un taux de 2% : capacité d'emprunt de 429 393 €
- Pour une mensualité de 1820 €, sur 25 ans, à un taux de 3% : capacité d'emprunt de 383 795 €
Le calcul du montant que vous pouvez emprunter est en donc un peu plus complexe, et c'est pourquoi nous vous mettons à disposition ci-dessous le montant que vous allez réellement pouvoir emprunter selon la durée du crédit et en prenant compte des intérêts du crédit.
| Durée d'emprunt | Taux moyens actuels | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| 10 ans | 3.06 % | 187 943 € |
| 15 ans | 3.05 % | 262 630 € |
| 20 ans | 3.15 % | 323 765 € |
| 25 ans | 3.28 % | 372 262 € |
Les critères retenus par la banque
Pour évaluer votre dossier et déterminer le montant qu’elle peut vous prêter, la banque prend en compte plusieurs éléments :
- Le taux d’endettement : C'est la part de vos revenus consacrée au remboursement de tous vos crédits (auto, conso, immobilier…). Il ne doit pas dépasser 35 % selon le HCSF. Par exemple, pour une salaire de 5200 € par mois, le montant maximum que vous allouer au remboursement de vos crédits est de 1820 €. Si vous avez d’autres charges fixes, comme par exemple un crédit à la consommation ou une pension alimentaire de 200€, alors le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 1620 €.
- Le reste à vivre : C'est la somme restante après paiement des charges fixes et de la future mensualité, destinée à vos dépenses courantes (alimentation, transports, santé…). Plus il est élevé, meilleures seront vos chances d’obtenir un prêt. Pour un célibataire, le reste à vivre doit être généralement compris entre 700 € et 1000€ minimum.
- Votre apport personnel : C'est le montant d’épargne que vous investissez dans l’achat (généralement 5 %–10 % du prix). Plus il est élevé, meilleures sont vos conditions de financement.
- La durée du prêt : Elle détermine la mensualité et le coût total des intérêts. Les durées usuelles vont de 10 à 25 ans (27 ans max avec différé de remboursement).
- Le taux d’intérêt : influence directement la somme que vous pouvez emprunter sur une mensualité donnée.
- Le coût de l’assurance emprunteur : incluse dans les charges, elle peut représenter 0,2 % à 0,5 % du capital emprunté.
Quels revenus la banque prend-t-elle en compte ?
La banque privilégie la stabilité et la prévisibilité des revenus :
- Salaires en CDI : Les revenus sont en compte à 100 % dès la fin de la période d’essai. Les 13e et 14e mois sont très souvent pris en compte et annualisés si ils sont prévus de façon pérenne dans votre contrat de travail. Attention toutefois, les primes variables ou exceptionnelles peuvent être incluses, mais elle font très souvent l'objet d'une moyenne sur une période minimum de 18 à 36 mois précédant la demande.
- CDD, intérim, indépendants : Les revenus de CDD et missions d'interim peuvent parfois être pris en compte, mais il faut tenir compte de la moyenne des revenus sur 12–36 mois selon le profil. Aussi, pour qu'une banque accepte de les prendre en compte, il faudra justifier d'une activité sans interruption pendant au moins 12 à 18 mois minimum et être en activité dans une mission de longue durée au moment de la demande de prêt. Aussi, certains secteurs sont plus appréciés que d'autres (informatique, industrie, commerce).
- Revenus locatifs : Ils sont généralement valorisés à 70 % pour tenir compte des éventuelles vacances locatives.
- Primes et bonus : Comme vu plus haut, les primes et bonus sont pris en compte dans vos revenus s’ils sont réguliers et inscrits dans le contrat de travail.
- Autres revenus (allocations chômage, pension) : souvent exclus ou très partiellement pris en compte.
Quelles charges sont pris en compte par la banque ?
La banque liste vos charges fixes incompressibles pour calculer votre taux d’endettement :
- Tous vos crédits en cours (auto, conso, immobilier).
- Pensions alimentaires et obligations légales.
- Eventuellement les frais de scolarité si ils sont importants.
Les dépenses variables (loisirs, restaurants) ne sont pas intégrées au taux d’endettement mais diminuent votre reste à vivre.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est la somme qui vous reste pour vivre une fois que vous avez payé toutes vos charges fixes, il peut être calculé ainsi :
Reste à vivre = revenus – (charges fixes + mensualité du prêt + assurance)
Un reste à vivre élevé rassure la banque sur votre capacité à couvrir vos dépenses courantes. On recommande généralement :
- 700 € à 1 000 € minimum pour une personne seule.
- 1 200 € à 1 500 € pour un couple.
- Environ 400 € supplémentaires par enfant à charge.
Les leviers pour augmenter votre capacité d’emprunt
Augmenter votre apport personnel
Un apport équivalent à 10 %–20 % du prix d’achat est souvent exigé. Il couvre frais de notaire et garantit un meilleur taux car la banque est rassurée sur vos capacité financière. Aussi, cela réduit pour la banque le risque si toutefois le prix du bien venait à baisser, en évitant un montant d'emprunt supérieur à la valeur du bien.
Allonger la durée du prêt
Allonger la durée de remboursement (Par exemple passer de 20 à 25 ans) peut permettre, pour la même mensualité, d'emprunter un peu plus. Toutefois, l'allongement de durée a un impact sur le montant des intérêts payés. En effet, comme vous mettez plus de temps à rembourser, le capital restant dû mois après mois se réduit moins vite, et alors plus d'intérêts sont calculés.
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Ce prêt sans intérêt pour l'achat d'un bien neuf ou avec d'importants travaux d'amélioration énergétique vous permet d'emprunter jusqu à 40% du prix d'achat dans la limite d'un plafond de ressources.
- Prêt Employeur (1% logement) : Le Prêt Accession d'Action Logement vous permet d'emprunter jusqu'à 30 000€ à 1% et dans la limite de 25 ans.
Optimiser votre profil emprunteur
- Solder ou racheter vos crédits existants pour réduire vos charges.
- Faire appel à un courtier pour négocier un taux plus bas.
Bien preparer son dossier
La capacité d'emprunt, capacité d'emprunt, l'apport personnel et le taux d'endettement sont des critères essentiels et le premier pilier pour constituer votre demande de prêt immobilier. Toutefois, je ne peux que rappeler combien d'autres critères sont scrutés à la loupe par les établissements bancaires. En effet, la gestion de votre budget et la régularité de vos comptes bancaires peuvent faire pencher la balance :
- Positivement pour un dossier avec peu d'apport ou une faible capacité d'emprunt, mais une excellente gestion des comptes bancaires (pas de découvert, d'incident, une épargne régulière).
- Negativement pour un dossier avec beaucoup d'apport ou une excellente capacité d'emprunt, mais une mauvaise gestion des comptes bancaires.
Ainsi, avant de vous lancer dans l'aventure d'une demande de crédit, et afin de ne pas griller vos cartes, je ne peux que vous préconiser de vous assurer des points suivantes :
- Suis-je en capacité d'assumer la future mensualité ? La meilleure façon de le prouver aux banques et d'épargner la différence entre vos charges actuelles et la mensualité estimée. Par exemple, si vous projetez une mensualité de 1820 € et que vous avez actuellement des charges fixes de 1092 €, essayez alors de mettre de côté la différence entre vos charges actuelles et la mensualité estimée (soit 728 €) pendant au moins 6 mois.
- Mes comptes sont-ils à découvert ? Ou présentent-ils des incidents ? Lors de votre demande de prêt, vous allez devoir fournir au moins les 3 derniers relevés de comptes de tous vos comptes bancaires. Cela va permettre aux banques de mieux comprendre votre situation financière (entrées d'argent, présence de crédits) et la façon dont vous gérez vos comptes. Si vos comptes sont régulièrement dans le rouge, ou si pire, présentent des commission d'intervention ou des frais de rejet, évitez alors de présenter un dossier et patientez au moins 3 mois pour assainir la situation.
L’assurance emprunteur
L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt ou des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail. Son coût (0,20 %–0,50 %) entre dans le calcul du taux d’endettement.
Depuis la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir une assurance externe (délégation) souvent moins chère que celle proposée par la banque. La loi Hamon permet quand à elle à tous les emprunteurs de changer d'assurance emprunteur dans la première année qui suit la réalisation du prêt.
Conclusion
Avec un revenu de 5200 € net mensuel, votre mensualité maximale est de 1820 €, et votre capacité d’emprunt dépendra de la durée, du taux d’intérêt et de votre profil global. Utilisez notre simulateur interactif pour affiner ces chiffres, préparez un dossier solide (justificatifs, apport, profil sain) et n’hésitez pas à consulter un courtier pour obtenir les meilleures conditions.
Simulateur de crédit
Le simulateur ci-dessous vous permet de simuler votre emprunt sur les durées de 10,15,20 et 25 ans tout en pouvant modifier le montant exact de vos revenus.
Obtenir une simulation personnalisée
Si vous souhaitez une simulation personnalisée de votre demande de financement en fonction de votre projet, vous pouvez remplir le rapide formulaire ci-dessous afin que l'un de nos partenaire courtier, en région, puisse vous recontacter. La demande est gratuite et sans engagement.