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Guide

Prêt relais et Construction : Guide pratique

Article paru le : 09/10/2019

Vous souhaitez faire construire votre maison et vous êtes déjà propriétaire de votre logement ? Vous vous êtes sans doute demandé si vous deviez d’abord vendre votre bien actuel, puis prendre une location le temps que votre maison soit sortie de terre. Cela est effectivement une solution envisageable qui a ses avantages et ses inconvénients : Pas de « pression liée à la revente », mais deux déménagements à réaliser, et des loyers que vous ne retrouverez pas.

Ainsi, la solution du crédit relais immobilier peut-être une bonne solution pour vous permettre de rester dans votre logement actuel, et le vendre une fois que votre nouveau pavillon (ou appartement) vous sera livré. Nous vous livrons ici un exemple concret de l’utilisation d’un prêt relais lors d’une opération de construction (ou achat en VEFA).

La mise en place du prêt relais.

Vous avez trouvé le terrain sur lequel faire construire votre maison et vous venez de signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il est temps désormais pour vous de trouver le financement de cette opération.

Nous allons pour cet exemple, prendre le cas d’un projet dont le coût s’élève à 350.000 € et comprend :

  • 160.000 € du prix du terrain.
  • 13.000 € de frais d’acte d’acquisition du terrain.
  • 150.000 € du prix du contrat de construction.
  • 4.000 € de frais de garantie bancaire.
  • 23.000 € de travaux annexes (raccordements, VRD, finitions, cuisine, clôtures…)

Votre logement actuel est estimé 200.000 €, il vous reste un crédit immobilier de 45.000 € à rembourser pour celui-ci. Vos mensualités sont actuellement de 750 € par mois.

Les formalités liées au prêt relais.

Bien que nous vous invitions à réaliser une étude de financement bien avant d’en être à ce stade, sachez que votre dossier de financement définitif pourra être constitué en banque qu’à partir du moment où vous aurez en votre possession les pièces suivantes :

  • Compromis ou promesse de vente signée.
  • Contrat de construction signé (CCMI).
  • Attestations générales d’assurance dommages-ouvrages et garantie de livraison de votre constructeur.
  • Récépissé de dépôt de permis de construire.
  • Plans et notice descriptive du logement.
  • Si vous êtes éligible au PTZ : Attestation de conformité à la norme RT 2012.
  • Enfin, deux estimations de votre logement actuel réalisées par des agences immobilières ou notaire.

A noter que certains établissements bancaires font appel à des organismes d’évaluation immobilière indépendants pour évaluer les logements adossés à un crédit relais. Le coût de cette évaluation est souvent d’environ 300 €.

Combien emprunter avec un prêt relais ?

Le montant d’un prêt relais est souvent égal à 70 ou 80 % de la valeur nette de votre bien actuel : C’est à dire son prix estimé (ici 200.000 €), moins le capital restant dû sur le prêt actuel (ici 45.000 €).

Le montant du prêt relais sera alors de 108.500 € ((200.000 € – 45000 €) x 70 %).

La différence pour atteindre les 350.000 € dont vous avez besoin est donc de 241.500 €. Ce montant sera alors financé par un prêt amortissable classique. Nous allons ici prendre l’exemple d’un prêt d’une durée de 25 ans au taux de 2%.

Le plan de financement complet

Le plan de financement sera alors ainsi construit :

  • Un prêt relais de 108.500 € au taux fixe de 2 %.
    • La durée de ce prêt est souvent de 12 mois, renouvelables une fois.
    • Ce prêt donne alors lieu à un paiement d’intérêts mensuels, selon la somme réellement versée.
    • Le point de départ de la durée du prêt est le jour du déblocage du 1er euros.
  • Un prêt immobilier amortissable de 241.500 € au taux fixe de 2 % avec une période de différé (aussi appelée anticipation).
    • La durée de ce prêt est celle que vous aurez choisie (15, 20, 25 ans…).
    • Vous disposez d’un délai de 24 à 36 mois maximum pour réaliser la construction. Pendant cette période, vous ne remboursez pas encore le capital et payez des intérêts qu’au prorata des sommes effectivement versées. Le remboursement débute que lorsque votre prêt est entièrement débloqué, cela est souvent avant la fin du délai de 24 ou 36 mois.
    • Tout comme le prêt relais, le délai de 24 ou 36 mois début le jour où le premier euro du près est versé.

Calendrier et mensualités du prêt relais

Mensualités pendant la période de construction, jusqu’à la revente :

Vous payez vos cotisations d’assurance emprunteur, et les intérêts des deux prêts, au prorata des sommes effectivement versées.

Ainsi, les mensualités maximales seraient de 583,33 € pendant la revente :

  • 180,83 € environ pour le prêt relais, lorsque celui-ci sera totalement débloqué (108.500 €)
  • 402,50 € environ pour le prêt principal, lorsque celui-ci sera totalement versé (241.500 €)

A cette somme s’ajoute toutefois votre mensualité actuelle si vous en avez une (ici 750 € / mois).

Les mensualités augmenteront alors avec le temps, au fur et à mesure de vos déblocages de fonds. Le premier déblocage important intervient souvent lors de la signature de votre acte de propriété du terrain et l’ouverture du chantier. Si vous disposez d’un apport personnel, nous vous conseillons de l’utiliser en priorité afin de limiter le coût des intérêts.

Par exemple, si vous débloquez 200.000 € du prêt lors de la signature de l’achat du terrain et l’ouverture du chantier simultanée, le montant des intérêts mensuels seraient alors de :

  • 180,83 € pour le prêt relais (débloqué totalement pour 108.500 €)
  • 152,50 € pour le prêt principal (débloqué à concurrence de 91.500 €)

Calcul : (Capital emprunté x taux annuel / 12 mois)

Il est également possible de prévoir le paiement des intérêts du prêt relais lors du remboursement final. On parle alors de prêt relais avec différé total. C’est à dire que les intérêts sont calculés mais prélevés en une fois lorsque la vente de votre logement actuel a eu lieu. Cela peut être pratique afin de limiter vos mensualités si vous avez déjà un prêt en cours de remboursement.

Mensualités une fois la maison terminée :

Cas A : Votre ancien logement est vendu.

Votre maison est terminée et vous venez d’y emménager. Aussi, vous aviez mis en vente votre ancien logement quelques mois auparavant. Celui-ci s’est vendu au prix attendu de 200.000 €.

Vous devez alors rembourser :

  • Le prêt relais pour 108.500 €.
  • Le prêt de votre logement actuel pour 45.000 € (ou moins car vous aurez remboursé davantage pendant la construction)

Les mensualités de ces deux prêts disparaissent et il ne vous reste plus que celles du prêt amortissable principal dont le remboursement va commencer pour la durée définie quand vous l’aurez totalement débloqué.

Reste alors un capital de 46.500 € sur le fruit de la vente de votre maison (200.000 € – 108.500 € – 45.000 €), que vous êtes libre de conserver en épargne ou bien d’utiliser pour effectuer un remboursement anticipé du prêt principal. Dans ce cas les mensualités et/ou la durée de ce prêt seront réduites.

Cas B : Votre ancien logement n’est pas encore vendu

Il est possible d’emménager dans votre nouvelle maison sans avoir vendu la précédente, le tout étant de ne pas dépasser la durée maximale du prêt relais.

Aussi, le remboursement du prêt principal commence très souvent lorsque celui-ci est entièrement versé. Ainsi, il est souvent tout à fait possible de décider de la date de début de remboursement en fonction des déblocages de fonds que vous avez à réaliser. Cela peut être le cas si vous emménagez dans la maison mais qu’il reste encore quelques travaux à réaliser. Le tout étant également de ne pas dépasser la durée maximale de 24 ou 36 mois.

Quelle banque en ligne pour réaliser un prêt relais afin de financer construction ?

Très peu de banque en ligne proposent une solution de financement par un prêt relais, aussi, une seule banque en ligne accepte aujourd’hui de financer la construction d’une maison individuelle : Il s’agit de Hello bank!. Filiale à 100 % du groupe BNP Paribas, cette banque en ligne en commercialise la gamme mais dans les conditions d’une banque en ligne, a savoir sans frais de tenue du compte courant et une carte bancaire gratuite.