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Le prêt relais : Comment fonctionne-t-il ?

Article paru le : 09/10/2019

Vous avez un LE coup de cœur pour le logement de vos rêves or voilà, l’actuel n’est pas encore vendu. Ainsi, à moins d’avoir la capacité financière de le financer au comptant immédiatement, le recours à un prêt relais est une solution à envisager afin de ne pas passer à côté du bien convoité.

Nous allons essayer de vous éclairer sur les mécanismes de ce financement.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Il s’agit d’une avance de fonds dont le montant est souvent compris entre 70 et 80 % de la valeur nette de votre logement actuel. Par valeur nette, nous entendons son prix de vente minoré de l’éventuel prêt restant à rembourser.  Par exemple, si votre bien actuel est estimé 200 000 euros et qu’il vous reste encore 100 000 euros de crédit immobilier à rembourser, le montant de votre prêt relais sera alors de 70 000 € (200000 – 100000 €) x 70 % (ou 80 % dans certains cas).

La durée de ce prêt est bien souvent de 12 mois renouvelables une fois pour une durée totale de 24 mois.

Combien coûte un prêt relais ?

Des intérêts sont à payer à la banque pour l’utilisation de ce crédit relais. Leurs taux sont souvent proche voire inférieurs aux taux des prêts bancaires classiques.

Le prêt relais peut être :

  • A différé partiel : Dans ce cas, vous paierez chaque mois les intérêts du prêt (au prorata des sommes utilisées) et son assurance emprunteur.

Par exemple, pour un prêt relais de 70.000 € entièrement débloqué au taux de 2%, le montant des intérêts mensuels à payer serait de 116,67 € ( ((70000 € x 2%) / 365 jours) x 30 jours)

  • A différé total : Dans ce cas, vous payez uniquement l’assurance emprunteur chaque mois, et les intérêts seront payés lors du remboursement du prêt. On appelle également ce type de prêt relais : « relais in fine ».

Par exemple, si ce même prêt relais de 70.000 € à différé total est utilisé 6 mois, le montant total des intérêts à payer lors du remboursement sera de 700 € (116,67 € x 6 mois).

Comment rembourser un prêt relais ?

Le remboursement du prêt relais se fait sans pénalités de remboursement, une fois la revente de votre logement effectuée.

Quelle garantie est demandée pour un crédit relais ?

Un prêt relais peut être garanti par le cautionnement d’une personne morale, notamment une société de cautionnement mutuel telle que Crédit logement, ou bien par une sûreté réelle comme un privilège de prêteur de deniers.

L’hypothèque conventionnelle est à déconseiller car sa mise en place est relativement lourde et son coût élevé pour un prêt dont la durée est vouée à être courte. Par ailleurs, votre bien actuel allant être vendu dans les mois à venir, vous auriez à nouveau à payer des frais de mainlevée lors de la revente (environ 0,7 % du montant du prêt).

Exemples de prêt relais

Après ces généralités, et parce qu’un bon exemple vaut bien mieux que de grandes tirades, voici ci-après deux illustrations d’un plan de financement avec prêt relais selon votre situation :

Vous achetez un bien à un prix supérieur que votre logement actuel.

Vous achetez un bien à un prix inférieur ou égal à votre logement actuel.

Exemple 1 : Vous achetez un bien à un prix supérieur a votre logement actuel.

Votre maison actuelle est estimée à 250.000 € et il vous reste encore à rembourser 100.000 € de crédit immobilier sur celle-ci. Vos mensualités sont actuellement de 900 €.

Vous souhaitez acquérir un logement au prix de 350.000 € + 26.000 € de frais d’actes (frais de notaire). Les frais de garantie sont estimés à 4.400 € (pour un cautionnement par Crédit Logement).

Vous ne souhaitez pas mettre d’apport personnel dans l’opération (en dehors du fruit de la vente de votre maison, quand celle-ci aura eu lieu).

Le besoin de financement est donc au total de 380.400 € qui peuvent être financé ainsi par :

  • Un prêt relais de 105.000 € (70 % de la valeur nette de votre maison, c’est à dire 250.000 € – le prêt en cours).
  • Le reste par un prêt amortissable classique de 275.400 €. Ici par exemple au taux fixe nominal de 2 % sur 25 ans.

Ainsi, il vous sera demandé de rembourser lors de la revente :

  • 105.000 € pour le prêt relais.
  • 100.000 € pour votre prêt en cours.
  • Soit 205.000 € à rembourser au minimum lors de la revente de votre maison. Il vous reste alors une marge de manœuvre de 45.000 € qui est affectée à votre prêt principal sur la durée choisie (ici 25 ans) si vous vendiez votre logement à un prix inférieur à 250.000 €.

Vos mensualités (hors assurance) seraient les suivantes :

Jusqu’à la revente de votre maison (24 mois maximum) :

  • 2.242,29 € incluant :
    • 175 € / mois pour le prêt relais (intérêts uniquement, pour un différé partiel).
    • 1.167,29 € / mois pour le prêt principal amortissable (que vous commencez à rembourser tout de suite)
    • 900 € / mois pour votre prêt actuel.

Une fois la revente effectuée au prix attendu de 250.000 € :

  • Le prêt relais sera remboursé à concurrence de 105.000 €.
  • Votre ancien prêt sera également soldé pour 100.000 €.

Il ne reste donc plus que la mensualité du prêt amortissable principal, de 1.167,29 €.

Subsiste alors une somme de 45.000 € sur le fruit de la vente de votre ancien logement, qui pourra être utilisée comme bon vous semble : Vous pouvez décider de la mettre de côté, ou bien de rembourser par anticipation une partie du prêt principal amortissable.

Vous l’aurez compris, cette somme correspond à la « marge de sécurité » qui était prévue dans votre plan de financement au cas où vous n’ayez pas vendu le bien au prix estimé de 250.000 €.

Si vous n’avez plus de prêt en cours sur votre logement actuel :

Bien évidemment, cette solution fonctionne également si vous n’avez plus de prêt en cours de remboursement pour votre logement. Dans ce cas, le montant de votre prêt relais aurait été de 175.000 € (70 % de 250.000 €).

Exemple 2 : Vous achetez un bien à un prix inférieur ou égal au bien actuel.

Votre logement actuel est estimé à 300.000 €, vous n’avez plus de prêt en cours sur ce bien. Vous souhaitez acheter un bien au prix de 250.000 € + 19.000 € de frais d’actes.
Les frais de garantie (cautionnement par Crédit Logement), sont estimés à 2800 €.
Vous avez donc besoin de financer 271.800 €.
Les établissements bancaires pourront vous avancer entre 70 et 80 % de la valeur de votre logement actuel estimé à 300.000 €, soit entre 210.000 € et 240.000 € selon les établissements.
Le complément pourra être financé par un prêt amortissable ou bien par votre apport personnel si vous en disposez.
Une fois votre bien actuel revendu, le prêt relais sera remboursé par anticipation sans frais.

Pour les personnes qui souhaitent faire construire leur maison tout en réalisant un prêt relais, nous vous invitons à consulter notre article dédié à ce cas de figure.