Assurance de prêt immobilier, comment trouver la meilleure offre ?

Assurance de prêt immobilier, comment trouver la meilleure offre ?
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Vous allez souscrire un prêt immobilier et il va vous falloir choisir une assurance de prêt pour assurer cet emprunt. Le choix de votre assurance emprunteur est très important car celle-ci va vous protéger et protéger votre famille tout au long de la vie de votre prêt immobilier. Ce contrat vous indemnise ou indemnise la banque en cas de maladie, accident ou décès, et son coût peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit immobilier.

Quelle quotité choisir ? Quelles garanties sont prévues ? Dois-je m’assurer chez mon banquier ou bien puis-je choisir le contrat de mon choix en proposant une délégation d’assurance ? Autant de réponses auxquelles nous allons répondre dans ce dossier.

A quoi sert un contrat d’assurance emprunteur ?

Un contrat d’assurance emprunteur vous protège ainsi que la banque en cas de survenance des risques suivants :

  • Décès,
  • Perte totale et irréversible d’autonomie,
  • Invalidité,
  • Incapacité temporaire de travail

Ces garanties constituent le socle de base des contrats d’assurance de prêt immobilier aujourd’hui proposés. D’ailleurs, la plupart des banques demandent bien souvent que ces garanties soient souscrites par leurs emprunteurs. Nous reviendrons sur les garanties minimales exigées par les établissements bancaires un peu plus loin dans cet article.

Voici-ci après des informations utiles sur ces garanties :

La garantie décès

En cas de décès de l’assuré, l’assureur réglera à la banque le capital restant dû sur le prêt au jour du décès, et dans la limite de la quotité assurée.

BON A SAVOIR : Si le prêt n’est pas encore versé par la banque (ou versé que partiellement), l’assurance indemnisera l’assuré ou la banque à concurrence du capital assuré et de la quotité souscrite. Cela permet de garantir la bonne fin du projet immobilier. C’est donc pourquoi les banques demandent à ce que votre contrat d’assurance ai pris effet dès la signature de l’offre de prêt.

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie prévoit le règlement à la banque par l’assureur du capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée.

Cette garantie est versée si l’emprunteur assuré est reconnu médicalement dans l’impossibilité physique et/ou mentale de se livrer à la moindre occupation ni au moindre travail, et d’être dans l’obligation définitive de devoir recourir à un tiers pour accomplir les actes ordinaires de la vie courante (se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer).

BON A SAVOIR : Cette garantie est généralement acquise jusqu’au 70e anniversaire de l’assuré.

La garantie invalidité permanente totale (IPT)

La garantie IPT (invalidité permanente totale) prévoit le règlement à la banque par l’assureur du capital restant dû au jour du sinistre, dans la limite de la quotité assurée.

Cette garantie est versée si l’emprunteur assuré est dans l’impossibilité physique et/ou mentale définitive d’exercer son activité professionnelle, et que par conséquence, le médecin-expert détermine un taux d’invalidité au moins égal à 66 %.

BON A SAVOIR : Le taux d’invalidité est déterminé selon le taux d’incapacité fonctionnelle et le taux d’incapacité professionnelle. Un tableau contractuel est généralement inscrit dans les conditions générales du contrat.

La garantie invalidité permanente partielle (IPP)

La garantie IPP (Invalidité permanente partielle) prévoit le règlement à la banque du capital restant dû au jour du sinistre, dans la limite de la quotité assurée.

Cette garantie est versée si l’emprunteur assuré est dans l’impossibilité physique et/ou mentale définitive d’exercer son activité professionnelle, et que par voie de conséquence, le médecin-expert détermine un taux d’invalidité au moins égal à 33 %.

Le taux d’invalidité est déterminé selon le taux d’incapacité fonctionnelle et le taux d’incapacité professionnelle. Un tableau contractuel est généralement inscrit dans les conditions générales du contrat.

BON A SAVOIR : Cette garantie est rarement proposée par défaut dans la plupart des contrats, notamment ceux proposés par les établissements bancaires. Son coût représente un coût relativement faible dans le prix du contrat.

La garantie arrêt de travail ITT

La garantie ITT (incapacité temporaire totale de travail), est l’une des garanties les plus importante de votre contrat d’assurance. En effet, elle a pour but de vous indemniser en cas d’arrêt de travail.

Elle peut être exercée après un délai de franchise, généralement de 90 jours mais qui peut être modulé entre 30 et 180 jours. Par exemple, si vous êtes en arrêt de travail pendant plus de 90 jours consécutifs, les garanties commenceront à vous être versées, pour une durée allant bien souvent jusqu’à 3 ans.

SOYEZ VIGILANTS : Selon les contrats le mode d’indemnisation peut être différent :

Il peut être indemnitaire : L’indemnisation est proportionnelle à la perte de revenus occasionnée par votre arrêt de travail. Par exemple, si votre arrêt de travail vous fait perdre que 200 € de votre salaire, l’assureur prendra en charge votre mensualité de prêt qu’à concurrence de 200 €.

Il peut être forfaitaire : L’indemnisation est fixe et sans rapport avec la perte de revenus occasionnée. Elle est toutefois plafonnée à la quotité de mensualité assurée. Dans ce cas, l’assureur prendra en charge la totalité de votre mensualité.

La plupart des établissements bancaires imposent que le contrat d’assurance soit à indemnisation forfaitaire.

BON A SAVOIR : Sur beaucoup de contrat, la prise en charge des affections dorsales et psychologiques et souvent conditionné à une intervention chirurgicale ou une hospitalisation de quelques jours (souvent 5 à 10 jours minimum). Ainsi, vous pourriez par exemple ne pas être couvert en cas de lombalgie ou dépression qui ne nécessitent pas une hospitalisation ou intervention chirurgicale. Il est toutefois possible de prévoir la prise en charge de la l’arrêt travail sans ces conditions d’hospitalisation ou d’intervention en souscrivant une option complémentaire auprès de votre assureur. Certaines banques imposent cette prise en charge.

Choisir le bon contrat d’assurance de prêt immobilier ?

Pour conclure ce chapitre, voici ci-après les points de vigilance sur lesquels être vigilants lors de la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur :

  • Les garanties s’appliquent t’elles sans restriction dans le monde entier ?
  • La garantie invalidité permanente me couvre-t-elle si je ne peux plus exercer ma profession ou bien toutes profession ?
  • La prise en charge de mon arrêt de travail sera-t-elle forfaitaire (sans rapport à la perte de revenus) ou bien indemnitaire ? (Limité à la perte de revenus)
  • Serai-je bien couvert en cas de dépression ou problème de dos sans hospitalisation ou intervention chirurgicale ?

La quotité d’assurance et  ses conséquences.

Il s’agit de la part du capital emprunté pour laquelle chaque emprunteur est assuré. Elle s’exprime en pourcentage, de 1 à 100 %. En cas de sinistre, l’assureur indemnisera la banque selon la quotité assurée, et dans la limite du capital restant dû.

Exemple 1 : Pour un prêt pour lequel il reste à rembourser 100.000 €, l’emprunteur A est assuré à 100 %, l’emprunteur B à 50 %. Soit un total de 150 %.

En cas de décès de l’emprunteur A, l’assureur rembourserait donc à la banque 100 % du capital restant dû, soit 100.000 €. En cas de décès de l’emprunteur B, l’assureur rembourserait alors à la banque 50 % du capital restant dû, soit 50.000 €

Exemple 2 : Pour un prêt pour lequel il reste à rembourser 100.000 €, l’emprunteur A est assuré à 100 %, l’emprunteur B à 100 %. Soit un total de 200 %.

En cas de décès de l’emprunteur A, l’assureur rembourserait donc à la banque 100 % du capital restant dû, soit 100.000 €. En cas de décès de l’emprunteur B, l’assureur rembourserait alors à la banque 100 % du capital restant dû, soit 100.000 €

BON A SAVOIR : En général, les banques demandent une quotité minimum assurée de 100 % : Soit 100 % si un seul emprunteur ou 100 % à répartir si plusieurs assurés.

Choisir un contrat d’assurance collectif ou bien un contrat individuel ?

Le choix d’un contrat d’assurance collectif ou individuel dépendra surtout du tarif qui vous sera proposé. Selon votre situation, le tarif proposé sera plus ou moins intéressant sur l’un ou l’autre type de contrat.

La différence entre un contrat collectif et un contrat individuel est la suivante :

  • Un contrat d’assurance collectif est souscrit pour une collectivité d’assurés, qui paient généralement tous le même tarif pour une même catégorie d’âge (par exemple moins de 31 ans, 31-35, etc…). Les formalités médicales à l’adhésion et les questions posées sont simplifiées (On ne vous demande souvent pas si vous fumez, si vous vous déplacez régulièrement…). On dit ici que le risque est mutualisé.
  • Un contrat d’assurance individuel est souscrit entre l’assuré et l’assureur. Le tarif est alors proposé en fonction de votre situation personnelle (lieu de vie, âge…), professionnelle (catégorie socio-professionnelle, déplacements professionnel, travail en hauteur,) et de vos habitudes de vie (fumeur ou non…). Ce type de contrat est souvent intéressant sur les candidats jeunes, non-fumeurs, les professions intermédiaires et les cadres.

Comment choisir mon assurance de prêt immobilier ?

Vous pouvez tout à fait choisir l’assurance de prêt que vous souhaitez et vous n’êtes pas obligés de la souscrire auprès de votre banquier. En effet, la Loi Lagarde en vigueur depuis 2010 ainsi que la Loi dite « consommation » promulguée en 2015, a assoupli le marché de l’assurance emprunteur et a ouvert davantage de droits aux emprunteurs a fin de les aider à choisir librement et de façon éclairé leurs contrat d’assurance emprunteur.

Vous pouvez désormais choisir le contrat proposé par votre banquier, ou celui de l’assureur de votre choix.

Comment proposer un contrat d’assurance emprunteur à ma banque ?

Il convient tout d’abord de savoir quelle quotité minimum d’assurance souhaite votre banquier. En règle générale celui-ci demandera à ce que votre prêt soit assuré à 100 %. C’est-à-dire que si vous êtes seul, vous devrez être assuré à 100 % et si vous êtes deux emprunteurs, il faudra vous soyez au minimum assuré à 100 % au total (par exemple 50 % chacun ou bien encore 70 % l’un, 30 % l’autre). Cette information est reprise sur la fiche d’information standardisée que votre banquier a l’obligation de vous remettre.

Ensuite, il vous faudra vous assurer que le contrat d’assurance emprunteur choisi correspond bien aux critères d’équivalence imposés par votre établissement bancaire pour votre projet. Pour cela, vous devez également vous reporter à la fiche standardisée d’information (FSI) remise par votre banquier et sur laquelle est précisé la liste des garanties qu’il souhaite voir apparaitre sur votre contrat d’assurance.

Cette liste a été instaurée par le comité consultatif du secteur financier depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon. Chaque établissement financier a dû choisir parmi 11 critères obligatoires et 4 facultatifs parmi une liste de 18 critères.

BON A SAVOIR : Le niveau d’équivalence est différent selon qu’il s’agisse d’assurer un prêt finançant votre résidence principale, secondaire ou locative et selon si l’emprunteur est actif ou retraité.

Afin de vous aider, nous avons mis en ligne un tableau détaillé reprenant les critères de garantie imposés par les principales banques françaises.

Enfin, une fois, votre contrat choisi, il vous faudra réaliser l’adhésion à celui-ci et réaliser les éventuelles formalités médicales demandées par l’assureur. Vous recevrez ensuite votre ou vos certificat(s) d’assurance et la délégation de bénéfice au profit de la banque prêteuse dont il faudra remettre un exemplaire original accompagné des conditions générales du contrat.

SOYEZ VIGILANT : Aucun établissement financier ne pourra éditer votre contrat d’assurance de prêt définitif tant que vos certificats d’adhésion et votre délégation de bénéfice n’auront pas été édités. En effet, les informations définitives de votre assurance doivent être reprises sur votre contrat de prêt.

Ainsi, il faudra que les caractéristiques des prêts (taux, durée, montant, différé éventuel) indiqués sur ces documents soient strictement identiques au prêt souscrit, sans quoi il vous sera demandé de faire modifier le certificat par votre assureur ce qui ralentira votre dossier). Enfin, nous vous rappelons que le contrat d’assurance devra avoir pris effet au plus tôt le jour de votre acceptation du contrat de prêt.